Wohnungsabgabe: Wer muss reinigen, Mieter oder Vermieter?
Kurz gesagt: Reinigen muss die Mieterschaft. Das Obligationenrecht verlangt, dass die Wohnung in dem Zustand zurückgegeben wird, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Abnutzung ist erlaubt, Schmutz nicht. Wer was zahlt, wo die Grenze liegt und was Sie bei Streit tun können.
Die Regel: Mieterschaft reinigt, Vermieterschaft prüft
Artikel 267 Absatz 1 des Obligationenrechts ist der Massstab für jede Wohnungsabgabe in der Schweiz: Die Mieterin oder der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Übersetzt heisst das: gebraucht darf die Wohnung sein, schmutzig nicht. Kalk in der Dusche, Fett im Backofen, Staub auf den Storenlamellen und Fingerabdrücke an den Türen lassen sich mit Arbeit entfernen und müssen darum weg. Vergilbte Wandfarbe nach zehn Jahren, matte Stellen im Parkett unter dem Esstisch oder eine Küchenabdeckung mit feinen Kratzern sind Abnutzung und gehen zulasten der Vermieterschaft.
Die Vermieterschaft oder ihre Verwaltung hat im Gegenzug eine Prüfpflicht. Nach Artikel 267a OR muss sie den Zustand bei der Rückgabe prüfen und Mängel, für welche die Mieterschaft einstehen soll, sofort melden. Was im Abgabeprotokoll nicht steht, kann später nur noch geltend gemacht werden, wenn es bei der Abgabe nicht erkennbar war. Genau deshalb lohnt es sich, bei der Abgabe dabei zu sein, jede Beanstandung zu lesen, bevor Sie unterschreiben, und Fotos zu machen.
«Fachmännische Reinigung» im Mietvertrag: was die Klausel bedeutet
Viele Mietverträge und Hausordnungen verlangen eine «fachmännische» oder «professionelle» Reinigung, manche sogar die Reinigung durch ein Reinigungsinstitut mit Abnahmegarantie. Nach der Auffassung des Mieterinnen- und Mieterverbands und der gängigen Rechtsprechung kann Sie eine solche Klausel nicht zwingen, eine Firma zu bezahlen. Geschuldet ist ein Ergebnis, nicht ein bestimmter Weg dorthin. Wer selbst so gründlich reinigt, wie es eine Firma tun würde, hat seine Pflicht erfüllt.
In der Praxis heisst «fachmännisch» aber ein hoher Standard: Backofen samt Blech und Türscheibe fettfrei, Dampfabzugsfilter entfettet, Fugen ohne Kalk und Schimmel, Fenster beidseitig inklusive Rahmen und Falz, Storen, Lüftungsgitter, Sockelleisten, Innenseiten aller Schränke, Keller und Estrichabteil. Wer das zum ersten Mal macht, rechnet für eine 3.5-Zimmer-Wohnung mit zwölf bis achtzehn Arbeitsstunden. Ob Sie diese Stunden investieren oder eine Firma beauftragen, ist eine Rechenfrage, keine Rechtsfrage.
Hinweis: Eine Reinigungsfirma mit Abnahmegarantie verschiebt das Risiko: Beanstandet die Verwaltung etwas, kommt die Firma zurück und bessert nach, ohne Aufpreis. Bei ASM Facility gilt das für jede Umzugsreinigung, der Wortlaut steht in den AGB.
Was passiert, wenn die Reinigung nicht genügt
Genügt die Reinigung nicht, hat die Vermieterschaft zwei Wege. Erstens kann sie Ihnen eine kurze Frist zur Nachbesserung geben, oft noch am selben Tag oder bis zum nächsten Morgen. Das ist der faire Weg und meistens die günstigste Lösung für alle. Zweitens kann sie die Nachreinigung selbst in Auftrag geben und Ihnen die Kosten verrechnen. Üblich sind Stundenansätze von 60 bis 90 Franken, für eine Nachreinigung von Küche und Bad also schnell 300 bis 600 Franken.
Diese Kosten dürfen mit dem Mietzinsdepot verrechnet werden, sofern sie belegt sind. Das Depot selbst ist nach Artikel 257e OR auf höchstens drei Monatsmieten begrenzt und liegt auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen. Die Bank gibt es frei, wenn beide Parteien zustimmen oder wenn die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch gerichtlich geltend gemacht hat.
- Nachbesserungsfrist verlangen, bevor Sie einer Nachreinigung auf Ihre Kosten zustimmen
- Nur unterschreiben, was Sie gesehen haben: Beanstandungen konkret protokollieren lassen (Raum, Stelle, Art), nicht «Wohnung ungenügend gereinigt»
- Rechnungen für Nachreinigungen verlangen, Pauschalen ohne Beleg sind nicht geschuldet
- Bei Uneinigkeit: die kostenlose Schlichtungsbehörde in Mietsachen Ihres Bezirks anrufen, bevor Sie zahlen
Abnutzung oder Schaden: die Lebensdauertabelle
Bei allem, was nicht mit Reinigung zu tun hat, entscheidet die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterverband und Hauseigentümerverband, wie viel Sie zahlen müssen. Sie ordnet jedem Bauteil eine Lebensdauer zu: Wandanstrich in Wohnräumen zum Beispiel rund acht Jahre, Teppich zehn Jahre, Parkett versiegelt zehn Jahre bis zur Neuversiegelung, Küchenabdeckung aus Kunstharz zwanzig Jahre. Ist ein Bauteil älter als seine Lebensdauer, schulden Sie nichts, auch wenn es beschädigt ist. Ist es jünger, zahlen Sie den Restwert anteilig.
Für die Reinigung gilt die Tabelle nicht. Schmutz hat keine Lebensdauer. Ein zwanzig Jahre alter Backofen darf abgenutzt sein, fettfrei muss er trotzdem sein.
Was Vermieterschaft und Verwaltung leisten müssen
Die Pflichten sind nicht einseitig. Die Vermieterschaft muss die Wohnung der nächsten Mieterschaft in gebrauchstauglichem, sauberem Zustand übergeben (Artikel 256 OR). Kommt die neue Mieterschaft in eine ungenügend gereinigte Wohnung, ist das ein Mangel, den sie rügen kann. Aus Sicht der Verwaltung ist die Abnahme darum kein Schikane-Termin, sondern die Kontrolle, ob sie am nächsten Tag ohne Nachreinigung übergeben kann.
Umgekehrt heisst das für Sie als ausziehende Partei: Reinigen Sie so, dass die nächste Person einziehen kann, ohne selbst zu putzen. Das ist der einfachste Massstab, und er deckt sich mit dem, was Verwaltungen im Aargau und in Zürich im Protokoll prüfen.
Selber reinigen oder Firma: die Rechnung
Ob sich die Firma lohnt, hängt davon ab, was Ihre Zeit in der Umzugswoche wert ist und ob Sie die Abnahme im ersten Anlauf bestehen wollen. Wer zwischen zwei Wohnungen pendelt, Kinder betreut oder am Abgabetag bereits arbeitet, entscheidet sich meist für die Garantie.
| 3.5-Zimmer-Wohnung | Selbst reinigen | Reinigungsfirma mit Abnahmegarantie |
|---|---|---|
| Zeitaufwand | 12 bis 18 Stunden, meist an zwei Tagen | 0 Stunden, Schlüsselübergabe genügt |
| Material und Maschinen | CHF 60 bis 120 (Entkalker, Backofenreiniger, Fensterabzieher, Leiter) | inbegriffen |
| Risiko bei Beanstandung | Nachreinigung selbst oder 60 bis 90 Franken pro Stunde durch die Verwaltung | Firma bessert kostenlos nach |
| Kosten | Ihre Zeit plus Material | Richtpreis ab CHF 990 inkl. MWST, Fixpreis mit der Offerte |
Häufige Fragen
Muss ich bei der Wohnungsabgabe eine Reinigungsfirma beauftragen?
Darf die Verwaltung die Nachreinigung vom Depot abziehen?
Was ist normale Abnutzung und was muss ich zahlen?
Was, wenn die Verwaltung bei der Abgabe nicht erscheint?
Gilt die Abnahmegarantie von ASM Facility auch, wenn die Verwaltung besonders streng ist?
Umzugsreinigung mit Abnahmegarantie ab CHF 590, Unterhalts-, Fenster- und Büroreinigung im Aargau und in Zürich. Der Rechner nutzt dieselben Tarife wie unsere Offerten.
